15ème édition du "Wealth Report": les riches plébiscitent Zurich

Dans le contexte actuel, pourquoi s’intéresser aux UHNWI (pour Ultra High Net Worth Individuals), ceux dont la fortune égale ou dépasse les 30 millions de dollars? La réponse est simple: suivre la situation des ultra-riches à travers la planète, les domaines dans lesquels ils investissent, et analyser leur comportement permet de mieux saisir les performances des marchés. Pour les dirigeants comme pour les investisseurs, ces informations aident à prendre des décisions éclairées. L’étude que Naef Prestige Knight Frank - spécialiste de l’immobilier de luxe en Suisse romande - nous livre chaque année dans son très attendu «The Wealth Report» dresse un tableau contrasté de la richesse mondiale, de l’évolution des marchés immobiliers de prestige et de la gestion de fortune.

Où les riches vivent-ils?

Le rapport montre que durant l’année écoulée, la population mondiale des UHNWI a augmenté de 2,4% et dépasse désormais les 520 000 individus, une croissance toutefois moindre qu’en 2019 (+6,4%). Cette augmentation de richesse a été observée dans toute l’Amérique du Nord (+4%) et plus légèrement en Europe (+1%), mais c’est l’Asie, avec une croissance de 12%, qui a connu le véritable essor. Les deux pays européens les plus performants sont la Suède et la Suisse, avec une croissance respective de 11% et 9%. L’expansion de la richesse n’a pas été universelle, puisque certaines régions du monde ont observé une baisse du nombre de UHNWI: c’est le cas de l’Amérique latine, de la Russie et du Moyen-Orient. Les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les pays les plus touchés par la pandémie, en particulier l’Italie, la France et l’Espagne, qui ont vu leur population de UHNWI diminuer de respectivement 3%, 9% et 14%. Au cours des cinq prochaines années, le nombre de UHNWI devrait croitre de 27%, ce qui portera la population mondiale des ultra-riches à 663 483 personnes en 2025. Au cours de la même période, le nombre de millionnaires (ou HNWI, les «simples» High Net Worth Individuals) dans le monde devrait lui aussi augmenter (+41%). L’Amérique du Nord reste, au niveau mondial, le territoire où l’on trouve le plus d’ultra-riches, suivi de l’Europe où les plus fortes hausses sont prévues en Pologne et en Suède. Entre 2020 et 2025, c’est l’Asie qui devrait connaître la plus forte augmentation, menée par l’Indonésie et l’Inde.

Les villes les plus prisées

Le City Wealth Index passe en revue 100 villes à travers le monde en fonction du nombre de résidents ultra-fortunés et fortunés, de leurs investissements et de leur mode de vie. Pour la première fois, Londres et New York, se trouvent ensemble en tête de l’indice, suivies de Paris. Les villes asiatiques sont menées par Tokyo (4e position) et Hong Kong (5e). Cette année, les villes européennes dominent l’indice, occupant huit des vingt premières places, une position qu’elles doivent essentiellement aux critères «investissements» et «style de vie». Afin d’affiner ce classement, Knight Frank a ajouté deux paramètres: «innovation» et «bien-être», des critères d’importance pour attirer et retenir les habitants les plus fortunés. Avec la prise en compte de ces deux facteurs, combinés à l’indice actuel, le classement est bousculé: Munich se hisse en tête de peloton et Zurich rejoint le «top 10» des villes les plus recherchées, passant de la 18e à la 8e position.

Des prix qui continuent à monter

Pour mesurer l’évolution du marché immobilier haut de gamme dans le monde, Knight Frank a élaboré un indice, le Prime International Residence Index (PIRI 100). De manière générale, une accélération de la croissance moyenne des prix s’est fait sentir sur les douze derniers mois. Alors qu’Auckland est en tête, avec une hausse de 18%, ce qui reflète la bonne maîtrise de la Covid-19 par la Nouvelle-Zélande, même les marchés durement touchés par la pandémie connaissent une croissance. La faiblesse des taux hypothécaires, la recherche d’espace, le respect de la vie privée et l’évolution des habitudes de mobilité contribuent à faire monter les prix. Ce mini-boom résidentiel induit par la pandémie est amené à se poursuivre en 2021. Le PIRI révèle notamment que 26% des UHNWI prévoient d’acheter une nouvelle maison dans l’année, c’est-à-dire 5% de plus que l’année précédente. Cette forte demande contribuera à alimenter des hausses de prix pouvant aller jusqu’à 7% sur les principaux marchés au cours de l’année.

L’immobilier de prestige suisse

La Suisse reste une destination de choix pour les ultra-riches, notamment en raison de la beauté de ses paysages et d’une fiscalité attractive. Sa stabilité politique et économique est également un atout. «L’année 2020 a été marquée par une hausse de l’intérêt des acheteurs, prêts à débourser plus de 2,5 millions de francs pour acquérir un bien de prestige en Suisse, souligne Jacques Emery, directeur des ventes Naef Prestige Knight Frank. L’engouement pour des projets neufs haut de gamme, une tendance déjà constatée en 2019, s’est poursuivi en 2020. Les ventes au-delà de 10 millions de francs ont également considérablement augmenté. La transaction la plus importante a été effectuée par notre succursale de Nyon, avec la vente d’une propriété à Saint-Prex, l’une des ventes records de la région!». Une nouvelle catégorie d’acheteurs émerge: ce sont des Suisses expatriés qui reviennent au pays suite à la situation sanitaire, ainsi que des Français et des Anglais qui, à cause du Brexit quittent la Grande-Bretagne pour s’installer en Suisse. Six localités helvétiques figurent d’ailleurs dans le «top 100» du marché de luxe (index PIRI). Zurich, avec une croissance des prix de 8%, occupe la 11e place; elle est l’unique ville européenne à se classer parmi les quinze premiers. A Genève, l’année 2020 a battu des records: le canton a enregistré 142 ventes de prestige (dont 12 biens supérieurs à 20 millions de francs), contre 96 ventes en 2019.

Les stations de ski sous la loupe

Dans les Alpes, les prix restent stables. Chaque fin d’année, Knight Frank calcule un indice qui suit l’évolution du prix d’un chalet de quatre chambres, situé au cœur des 19 principales stations des Alpes françaises et suisses (Ski Property Report - Edition 2021). Cet indice a augmenté de 1,2% en 2020, ce qui représente une légère baisse par rapport au 1,4% de l’année précédente et suggère que la Covid-19 n’a eu que peu d’impact sur les prix jusqu’à présent. Verbier se classe en troisième position. La station du Val de Bagnes est devancée par Val d’Isère, première l’année dernière, qui occupe désormais la deuxième place. En tête de classement se trouve une station des 3 Vallées, Saint-Martin-de-Belleville (voir Tout l’Immobilier No 1019, du 11 janvier 2021). «Les stations suisses continuent d’attirer une clientèle internationale, qui a parfois choisi de s’implanter dans les Alpes de manière semi-permanente en raison de la pandémie et a ainsi adapté son logement pour un meilleur confort de vie et de travail», commente Annabelle Common, responsable des ventes pour la région Alpes chez Naef Prestige Knight Frank. Selon le groupe immobilier, l’année 2020 a été marquée par l’ouverture à Verbier d’un bureau dédié aux biens immobiliers en montagne. Cet «Alps Hub», au concept inédit, conjugue l’expertise de deux univers complémentaires: celui de l’immobilier et du design d’intérieur. C’est là que désormais est centralisé l’ensemble des activités pour les Alpes, aussi bien en Suisse avec notamment des projets neufs à Grimentz, Champéry et Crans, ainsi qu’en France à travers le réseau Knight Frank.

L’investissement immobilier, une valeur sûre

Le capital privé n’a pas été découragé par la crise sanitaire et a continué à s’investir dans l’immobilier commercial. Ce sont environ 232 milliards de dollars qui ont été placés dans le monde en 2020, soit 9% de plus que la moyenne décennale, bien qu’en baisse par rapport aux niveaux de 2019. Cette tendance se poursuivra encore, un quart des UHNWI prévoyant d’investir dans des actifs immobiliers commerciaux durant l’année en cours. En plus des terrains à bâtir, les investissements résidentiels et la logistique seront les principaux secteurs.

Objets de désirs

Au-delà de leur propre valeur, la richesse des maisons est aussi incarnée dans leur contenu. L’indice Knight Frank sur les investissements dans l’art et les objets de luxe (KFLII) s’attache à la croissance des prix dans le domaine des objets de luxe. Les sacs à main sont, pour la deuxième année consécutive, en tête, avec des prix en hausse de 17% (données fournies par Art Market Research). La position prioritaire de cette classe d’actifs est notamment due à une présence établie dans les ventes aux enchères en ligne et à l’engouement de collectionneurs, principalement en Asie, friands d’objets de luxe «à l’emporter». Tout comme les sacs à main, la valeur des autres biens de collection, en particulier les vins fins (+13%) et les voitures (+6%), a continué à grimper, et ce, malgré les difficultés logistiques liées à la pandémie. Le marché de l’art (monnaies, diamants, bijoux, tableaux, etc.), ne s’est pas aussi bien comporté, avec une chute moyenne de la valeur (-11%), principalement en raison du passage aux ventes privées dans les grandes maisons de vente aux enchères. Bien que les acheteurs démontrent de l’enthousiasme, ces perturbations devraient se poursuivre au cours du premier semestre 2021. Une meilleure visibilité des performances d’investissement dans le domaine de l’art se profilera au deuxième semestre. Notons que Naef Prestige est présent sur le devant de la scène afin d’accompagner ses clients dans leurs projets immobiliers à travers le monde. «Nous avons créé en 2020 un département international qui offre un service personnalisé, haut de gamme et discret, précise Jacques Emery. Grâce à notre partenariat avec Knight Frank, Naef Prestige bénéficie de la force d’un réseau mondialement reconnu et à portée internationale. Ce nouveau département anime le réseau de toutes les agences Knight Frank, afin de le mettre à la disposition d’une clientèle suisse à la recherche d’un bien à l’étranger ou d’une clientèle internationale qui souhaite acheter en Suisse». Des services appréciés par ceux qui aiment s’entourer de splendeur et de raffinement… et qui en ont les moyens.

Véronique Stein