Les intérêts d’un crédit de construction
Afin de financer l’achat d’un terrain pour une construction immobilière, comme pour des travaux de transformation ou de rénovation d’immeuble d’habitation, il y a bien souvent lieu de recourir à un crédit de construction. Mode d’emploi.
Dans ce type de prêt hypothécaire, l’établissement financier met à disposition une limite en compte courant. Les intérêts, appelés intérêts intercalaires ou intérêts du crédit de construction, sont calculés sur le montant utilisé. Au taux de base est ajoutée une commission trimestrielle.
Les frais totaux du crédit de construction peuvent, dans certains cas, être intégrés au coût global de l’opération. Du fait que le futur propriétaire restera généralement locataire jusqu’à la livraison de l’objet, il n’aura ainsi pas à assumer un double loyer durant les travaux.
Prenons un exemple :
Le taux du crédit de construction est de 3,50%. Celui-ci est composé d’un taux de 2,50%, auquel s’ajoutent 4 x 0,25% de commission trimestrielle. Le crédit de construction, prévu sur 12 mois, s’élève à CHF 800 000.-. Les intérêts intercalaires théoriques s’élèveront ainsi à CHF 28 000.- (CHF 800 000 x 3,50%) pour toute la période. Néanmoins, tout dépend de l’utilisation effective du crédit. Tenant compte du fait que le crédit commence à zéro, les intérêts intercalaires avoisineront sans doute plutôt les CHF 14 000.-. Cette charge, qui est estimée au moment de la mise en place du plan de financement, peut varier en fonction du montant du prêt, de la rapidité de son utilisation, de la durée de la construction, ainsi que de la possible variation du taux.
Certains organismes de financement offrent la possibilité de financer les acomptes du crédit de construction via un prêt hypothécaire libéré par tranches. C’est ce que l’on appelle une consolidation partielle du crédit de construction. Certaines banques proposent aussi des contrats de prêt dont les mêmes taux sont appliqués durant la phase de construction, puis lors de la consolidation. Cette solution offre de réels avantages en cas d’incertitude sur les taux futurs et évite les éventuels problèmes de livraison tardive du bien immobilier.
Afin de vous garantir une sécurité de taux, vous pouvez, dès le début de la construction, réserver le taux d’intérêt du prêt hypothécaire pour une date définie de fin de construction : on parle de « forward » ou de « taux réservé ». Une majoration du taux est alors appliquée, mais vous avez la certitude de connaître le montant de vos futures charges. Aujourd’hui, avec les taux extrêmement bas, ce coût de réservation est très faible, voire nul. Désavantage : vous ne pourrez plus changer d’établissement bancaire sans pénalité jusqu’à l’échéance du taux choisi.
Compte tenu de tous ces éléments, il apparaît nécessaire de réaliser une analyse complète et approfondie de votre projet, cela afin de vous permettre de prendre les bonnes décisions et d’en évaluer l’impact sur votre fiscalité.
Par Stéphane Stillavato, responsable de succursale chez DL MoneyPark
Article paru dans le Magazine immobilier.ch de novembre 2020