On n’achète ni ne vend pas tous les jours son logement
« Ça y est, j’ai enfin trouvé l’objet de mes rêves : pratique, tranquille, spacieux et même pas trop cher ! Je viens de téléphoner à ma caisse de prévoyance et à mon banquier, qui sont en principe d’accord de financer une partie du prix, mais ça va prendre un peu de temps ». Un notaire vous conseille.
J’ai rencontré un courtier très sympathique, mais pas encore le vendeur et j’ai peur que l’affaire me file sous le nez. Comment dois-je m’y prendre pour être garanti ?
La réservation
C’est justement ce que me propose le courtier, qui aimerait que je lui signe vite une confirmation et que je verse un acompte. Qu’est-ce que ça vaut ?
Rien, ou presque! D’abord, si le courtier n’a pas de procuration du vendeur, il ne peut pas l’engager, cela va de soi.
Ensuite, pour être valable, un contrat portant sur un bien immobilier doit être notarié.
Alors pourquoi parle-t-on souvent d’un simple contrat de réservation écrit ?
Probablement parce qu’on le connaît sous cette forme dans d’autres pays. Mais, quoique cela ne soit pas juridiquement contraignant en Suisse, il est certainement utile de coucher sur le papier les grands traits de l’opération envisagée, pour être sûrs que vous le faites dans les mêmes termes. C’est une sorte de pré-contrat.
La promesse
La première question est de savoir ce qui doit être promis. En somme, vous aimeriez que le vendeur s’engage à vous vendre ce logis, et lui veut que vous vous engagiez à l’acheter ?
C’est bien cela, et c’est simple, non ? Pourquoi tant de chichis ?
Il ne d’agit nullement de tracasseries, mais vous devez - vendeur comme acheteur - prendre vos précautions.
Plus le délai sera long, plus les risques augmentent. Êtes-vous certain de pouvoir financer votre projet ? Quand aimeriez-vous emménager, et quand le vendeur est-il disposé à déménager ? Y a-t-il des servitudes, des gages hypothécaires, d’autres restrictions tels un droit de préemption, une expropriation, une saisie ? L’accès est-il assuré, et les canalisations ? Dans quelle zone d’affectation se trouve le bien ? Si vous voulez acheter un appartement, une résidence secondaire ou si vous êtes étranger, il est parfois exclu d’acquérir.
Il faut donc d’abord éclaircir soigneusement la situation juridique et financière.
Mais comment voulez-vous que je sache tout cela, c’est impossible !
Pour vous oui, mais vous allez passer par votre notaire, qui va se renseigner, préparer le contrat, vous guider dans les formalités à accomplir et vous en expliquer les conséquences. Il vous proposera des solutions à des problèmes auxquels vous n’avez peut-être pas encore pensé et vous donnera d’autres conseils familiaux concernant votre futur patrimoine. Il le fera aussi avec le vendeur, pour qui l’aspect fiscal est souvent un sujet d’inquiétude.
Si, au vu de ces informations, vous n’êtes pas tout à fait certain de pouvoir réaliser votre rêve, le notaire vous conseillera probablement de conclure d’abord une promesse de vente et d’achat, pour vous permettre d’attendre sereinement la réalisation de toutes les conditions à remplir, par le vendeur et par vous.
Sereinement ! Mais je ne serai pas tranquille tant que je n’aurai pas acheté !
Si. Ce contrat, valable sous la forme authentique, prévoira d’annoter déjà au Registre foncier votre intention d’acquérir: un droit d’emption vous permettra de «passer avant les autres», quelles que soient les circonstances, même en cas de décès du vendeur ou si par exemple celui-ci recevait ensuite une offre meilleure que celle que vous aviez formulée.
De son côté, le vendeur pourrait demander qu’un acompte lui soit versé.
C’est bien joli, mais si finalement je n’obtiens pas mon financement, je perds quand même tout !
Pas non plus. Vous pouvez prévoir que l’acompte restera déposé chez le notaire jusqu’à la vente définitive et convenir de ce qui se passe si elle ne se concrétise pas. Ce montant vous sera restitué si vous n’étiez pas en mesure d’acheter (en partie au moins, n’oubliez pas que le vendeur s’est interdit de trouver un autre acquéreur pendant toute la durée de la promesse) ou servir de dédite si vous voulez carrément renoncer à acheter, alors même que vous êtes en mesure de le faire. Autant dire que ces clauses doivent être soigneusement précisées et clairement comprises par les deux parties.
C’est bien compliqué ! Pourquoi ne pas conclure d’emblée une vente? Un de mes amis a fait une vente à terme et ça s’est très bien passé !
La vente
Tant mieux pour lui. Effectivement, s’il s’agit juste d’une question de quelques semaines pour réunir vos fonds, pour que le vendeur ait déménagé... et surtout pour que tout finisse bien. Pas besoin d’un écrit quelconque, d’ailleurs !
Mais si vous n’êtes pas absolument sûr de pouvoir payer l’intégralité du prix dans le délai, ni persuadé que le vendeur tiendra son engagement et quittera les lieux à temps : passez d’abord par une promesse devant notaire.
Mais ça va coûter cher tout ça, je ne suis pas Crésus !
Une promesse est beaucoup moins onéreuse qu’une vente. Et surtout, ce qui vous coûterait de loin le plus cher, c’est si vous n’arriviez pas à vos fins sans avoir rien prévu : bonjour procès, et adieu économies déjà versées sans garantie - comme la presse s’en fait parfois l’écho, vous savez ?
par Robert-Pascal Fontanet, Notaire
Article paru dans le Magazine immobilier.ch de mai 2019