Puis-je faire évoluer le loyer de mon locataire en cours de bail ?
« Je suis sur le point de conclure un contrat de bail avec mon locataire et j’aimerais savoir s’il peut être prévu que le montant du loyer soit adaptable en cours de bail en fonction du coût de la vie ou d’une autre manière ? Est-ce possible, comment le prévoir ? » Maître Laure Meyer, avocate CGI Conseils, répond à Maxime L. (Carouge).
Le contrat de bail prévoit-il quelque-chose ?
Dans la grande majorité des cas, et si rien de particulier n’est prévu dans le contrat de bail, le montant du loyer ne sera pas adaptable durant le bail, soit avant la prochaine échéance contractuelle de celui-ci.
Il y a toutefois deux façons de permettre que le loyer évolue en cours de bail, mais il convient de le prévoir expressément dans le contrat, et de réunir certaines conditions : il s’agit des cas de loyer échelonné et de loyer indexé qui sont envisageables tant dans le cadre d’un bail d’habitation que d’un bail commercial.
Le loyer échelonné
L’échelonnement du loyer permet de prévoir que le loyer sera dans un premier temps, sur une période minimum, à un certain niveau, puis augmentera à un second montant prédéterminé dans le bail, voire un éventuel troisième. La loi prévoit toutefois que cela n’est possible que si un bail d’une durée minimum de trois ans est conclu, et il ne peut y avoir de hausse plus d’une fois par an. En outre, les montants doivent être fixés à l’avance, en francs. Le bailleur devra rappeler cette hausse à son locataire par une communication qui interviendra quelques jours avant son entrée en vigueur. L’usage d’un formulaire officiel pour cette communication, nécessaire jusqu’à récemment, a été jugé comme inutile par le Tribunal fédéral.
Le loyer indexé
Une adaptation du loyer au coût de la vie peut aussi, si cela est prévu dans le contrat de bail, entrer en vigueur en cours de bail, à la condition que le contrat ait une durée minimum de cinq ans, et que le loyer soit indexé à l’indice suisse des prix à la consommation. Le bailleur pourra ainsi notifier, en cours de bail, à son locataire, un avis officiel de hausse de loyer (si l’ISPC a augmenté), ce moyennant un préavis minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Dans ce cadre-là, le locataire ne pourra contester que le calcul, mais non le principe de l’augmentation de loyer. Pour que cette clause d’indexation continue à trouver application lors du renouvellement du contrat de bail, il faudra prévoir un renouvellement de cinq ans en cinq ans, un renouvellement annuel ne remplissant pas la condition de la durée du contrat.
Aussi, notre lecteur, moyennant le respect des quelques conditions susmentionnées, pourra parfaitement faire en sorte que le loyer de son locataire soit adaptable à l’indice suisse des prix à la consommation si c’est ce qu’il souhaite.
Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.