Quelle autorisation pour quels travaux à Genève ?

Les lois genevoises, soit plus particulièrement la Loi sur les constructions et les installations diverses (LCI) et la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) exigent que des autorisations de construire soient demandées et accordées avant de procéder à des travaux.

Cela ne concerne toutefois pas tous les travaux, mais une très grande partie d’entre eux. L’on peut donc identifier certaines exceptions, qui sont les suivantes :

• les travaux de transformations ou de rénovations intérieures des villas individuelles, à la condition que ces travaux ne modifient pas la surface habitable et qu’ils ne portent pas atteinte à des biens visés par la protection du patrimoine
• les constructions de très peu d’importance en zone à bâtir (l’installation d’un cabanon amovible de dimensions très réduites, d’une antenne parabolique, etc.)
• l’installation de panneaux solaires, à des conditions assez strictes, à savoir qu’ils soient suffisamment adaptés au toit, et, encore une fois, qu’ils ne portent pas atteinte au patrimoine protégé.

Enfin, s’agissant des logements soumis à la LDTR (tous les logements excepté les villas situées en 5^ème zone comportant un ou plusieurs logements et les maisons ne comportant qu’un seul logement), seuls les travaux d’entretien pourront échapper à l’obligation de demander une autorisation de construire. Il faut alors que ces travaux n’engendrent pas d’amélioration du confort. Par ailleurs, même si des travaux qui sont des travaux d’entretien sont concentrés (souvent du fait d’un entretien différé) pour être finalement intégrés à une opération d’une certaine ampleur, le Département considère qu’il s’agit de demander une autorisation de construire. Ainsi, si un appartement n’a pas été entretenu pendant une longue période, et qu’il fait tout à coup l’objet d’une rénovation complète de la cuisine, de la salle-de-bains, des sols, et du système électrique, même si ces travaux sont des travaux d’entretien, il s’agira malgré tout de demander une autorisation de construire. En outre, dès qu’il y aura une modification de la structure intérieure (abattage d’une paroi par exemple), il faudra une autorisation de construire.

Dès lors qu’une autorisation de construire doit être demandée, il s’agit de savoir laquelle. Il y a en effet deux types d’autorisations de construire, qui sont les autorisations en procédure ordinaire (DD) et les autorisations rendues en procédure accélérée (APA).

La procédure ordinaire est formellement plus lourde puisqu’elle nécessite une publication de la requête en autorisation de construire dans la feuille d’avis officielle, avec un préavis des instances dans les 30 jours. L’autorisation sera délivrée dans les 60 jours.

La procédure accélérée, comme son nom l’indique, est plus rapide, et ne fera pas l’objet d’une publication de la requête. Les préavis des services spécialisés devront être émis dans les 15 jours et la décision rendue dans les 30 jours.

Ces délais sont toutefois des délais d’ordre, de sorte que le Département n’est pas tenu de les respecter et il est malheureusement très fréquent, particulièrement pour les demandes d’autorisation en procédure ordinaire, que ces délais soient dépassés.

Quelle est la règle ?

• La règle est que l’on applique la procédure ordinaire.
• La procédure accélérée est l’exception et sera principalement appliquée aux bâtiments déjà existants, pour les cas des modifications intérieures, ou des modifications extérieures à la condition qu’elles n’altèrent pas l’aspect général du bâtiment.

La procédure accélérée est aussi utilisée pour les constructions de peu d’importance ou les constructions provisoires ou encore pour les reconstructions urgentes.

Enfin, assez récemment, un projet de loi soutenu par la Chambre genevoise immobilière a abouti, de sorte que dorénavant, la construction d’une villa qui ne nécessite aucune dérogation peut aussi bénéficier de la procédure accélérée.

par Laure Meyer, avocate conseil

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